O ITBI, que é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é um imposto que a prefeitura cobra quando você compra ou vende uma propriedade. De acordo com o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), para calcular o ITBI, é necessário conhecer o valor venal do imóvel, uma avaliação feita pelo governo. Contudo, em Brasília, as coisas funcionam um pouco diferente. Vamos entender o que é o valor venal e como isso funciona na capital federal.
O que é o valor venal do imóvel afinal?
Você já se perguntou o que é o valor venal do imóvel? Basicamente, é uma avaliação financeira que o governo realiza para calcular alguns impostos, como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), ITBI e Contribuição de Melhoria. Esse valor está determinado na Pauta de Valores, que estabelece os valores do metro quadrado de terreno e construção na cidade. Eles levam em conta vários critérios, como a metragem, o valor médio do metro quadrado, a localização, a tipologia e a idade do imóvel.
Mas, é importante saber que o valor venal não é o mesmo que o valor de mercado do imóvel. O valor de mercado é mais complexo de calcular e depende de muitos fatores, como as condições do mercado imobiliário, a urgência para vender ou comprar, o estado de conservação do imóvel, e outros detalhes como segurança, vista, andar, orientação solar, garagem, varanda e tecnologias incorporadas ao imóvel. Isso significa que, mesmo que o valor venal e o valor de mercado sejam usados para calcular impostos, eles podem ser bem diferentes.
Como funciona o valor venal em Brasília?
Em Brasília, para o IPTU, o governo usa o valor venal da Pauta de Valores. Já para o ITBI, a base de cálculo do ITBI é o maior valor entre o valor venal e o valor de venda do imóvel. Isso quer dizer que o imposto será cobrado sobre o valor mais alto entre esses dois. Dessa forma, o governo garante uma arrecadação mais alinhada com os preços reais do mercado.
Exemplo prático
Vamos dar uma olhada em um exemplo: imagine uma casa avaliada em R$ 300.000,00 na Planta Genérica de Valores do Município. No entanto, a casa está em péssimo estado de conservação, cercada por outras propriedades em condições semelhantes, e o vendedor está com urgência para vender por causa de dívidas. Por isso, a casa é vendida por R$ 200.000,00.
Mesmo que a negociação tenha sido fechada em R$ 200.000,00, o imposto terá como base o maior valor, a avaliação de R$ 300.000,00.
Nos casos em que a avaliação do governo confere ao imóvel um valor mais alto que o da transação comercial efetiva. Segundo o STJ, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor declarado da transação, pois diversos fatores podem provocar uma grande flutuação de preços e presume-se a boa-fé do contribuinte na declaração de valor no momento da compra/venda. Desta forma, contribuintes têm conseguido decisões favoráveis na Justiça, obtendo até ressarcimento de valores pagos a maior.
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